Na 12 jaar procederen heeft het Gerechtshof Amsterdam op 18 juli 2023 de knoop doorgehakt. Zie arrest ECLI: NL: GHAMS: 2023: 1742.
De kwestie was dat het Rijk als grondeigenaar op Texel grond had uitgegeven aan een erfpachter ten behoeve van één woonhuis. Vervolgens mocht de grondeigenaar de erfpachtcanon iedere 5 jaar aanpassen aan de gestegen waarde (jaarlijkse canon moest een gelijkwaardige tegenprestatie zijn).
Daarbij hanteerde het Rijk geen redelijke grondprijzen, geen redelijk canonpercentage en geen gebruikelijke depreciatie van de grondprijs. Deze depreciatie is gebruikelijk omdat het erfpachtgrond betreft, waarbij grondeigenaar en erfpachter aan elkaar geklonken zijn, zij kunnen niet buiten elkaar. Tevens betreft het hier een tijdelijke 30-jarige erfpacht, waarbij voortzetting na die 30 jaar onzeker is.
Tijdens deze procedure (rechtbank – gerechtshof – Hoge Raad – gerechtshof) hebben 3 erfpachtdeskundigen een nieuwe canon vastgesteld. Hun werk was van een laag niveau, dit in tegenstelling tot hun honorarium dat juist van een hoog niveau was. Uiteindelijk heeft de advocaat van de erfpachter het hof overtuigd en hakte het hof de knoop door: een depreciatie van 40 % is van toepassing.
Deze uitspraak is belangrijk voor erfpachters met tijdelijke erfpacht, waarbij het Rijk, Staatsbosbeheer, Water- en Hoogheemraadschappen, Natuurmonumenten en andere (natuur) grondbezitters de grondeigenaren zijn die deze grond in tijdelijke erfpacht uitgeven. Naast een redelijke grondprijs, een redelijk canonpercentage moeten de erfverpachters nu ook een depreciatie (korting) van 40 % op de grondprijs toepassen. Niet alleen bij canonherzieningen tijdens de lopende erfpachtperiode, maar ook bij (her) uitgifte in erfpacht van gronden.
Bij canonpercentages wil de grondeigenaar geheel ten onrechte (!) boven het basispercentage nog al eens opslagen berekenen, zoals risico, administratiekosten en inflatie, dit totaal kan oplopen van 2 tot 3 % opslag boven het basispercentage, dat meestal start met het percentage Staatsleningen van de afgelopen 10 jaar. Echter, ad 1 de grondeigenaar loopt geen risico want hij blijft eigenaar van de grond, ad 2 hoezo administratiekosten (?), hij stuurt aan erfpachter 1 maal per jaar een nota. Verhuurders van onroerend goed mogen ook geen administratiekosten berekenen aan hun huurders. Ad 3 inflatievergoeding vragen bij de jaarlijkse canons en ook nog eens ieder jaar de canon indexeren met cpi-stijgingen en iedere 5 of 10 jaar de canon verhogen, is dubbel op. In Noord- Brabant noemen ze dat: Mik met mik, en mik ertussen. Dus als er een inflatievergoeding in het canonpercentage is opgenomen dan geen (jaarlijkse) indexering van de canon, vice versa, wel indexering van de canon dan geen inflatievergoeding in het canonpercentage.
Tot slot de erfpachtdeskundigen, waarvan ik er een ben. Zelf treed ik slechts op voor erfpachters, daarmee hebben mijn opdrachtgevers (erfpachters) duidelijkheid over mijn positie. Ik vind dat alle erfpachtdeskundigen ook zo’n keuze moeten maken. Voorts vind ik dat deze deskundigen over voldoende objectieve kennis van erfpacht en kwaliteit moeten beschikken, zij moeten nooit hun oren laten hangen naar de invloed van zowel de grondeigenaar als de erfpachter. Meeste deskundigen zijn lid van een vereniging van onroerend goed makelaars, rentmeesters en/of adviseurs. Blijkbaar zegt dit niets over hun objectieve kennis van erfpacht en hun kwaliteit. Daarom pleit ik ervoor dat deze verenigingen (NVM, VBO, RICS) uit eigen initiatief (ambtshalve) stappen ondernemen tegen
deskundigen die zoals tijdens deze casus slecht werk leverden.
www.broeren.com
broeren@xs4all.nl
