Nu alle seinen op groen lijken te komen voor de koopwoningmarkt kan ik me uw ongeduld voorstellen om na jaren dat huis of die flat dan ook te verkopen. Maar haast mag niet uw leidraad zijn, zoals ook onzorgvuldigheid jegens de koper. Zorg dat u als verkoper uw zaakjes in orde heeft, dat vergemakkelijkt de verkoop en u loopt minder risico’s dat de koper achteraf gaat ‘zeuren’.
Want, als u een koper vindt, legt u de (ver) koop vast in een koopcontract, in de wandelgangen het ‘voorlopig’ koopcontract. Naast koopsom, omschrijving van de woning, datum van levering, bijzondere en ontbindende voorwaarden geeft de verkoper een aantal opgaven en verklaringen.
Bijvoorbeeld dat verkoper op de dag van levering bevoegd is de woning en eventuele roerende goederen in eigendom over te dragen. Dat lijkt overbodig, maar ik heb het weleens meegemaakt dat iemand iets verkocht dat niet van hem was en op de afgesproken dag ook niet kon leveren. Ook of het pand een (rijks-) monument is, de gemeente bepaalde werkzaamheden heeft voorgeschreven, die nog niet zijn uitgevoerd. Dat er geen voorkeursrecht tot koop van iemand anders bestaat. En, dat er geen erfdienstbaarheden (overpad) bekend zijn, ook geen kettingbedingen hoeven te worden opgelegd aan koper, dat alle belastingen en heffingen op het pand betaald zijn. Ook moet pand verzekerd blijven tot de dag van levering. Ook of het pand is aangesloten op de openbare leidingen van water, gas, elektriciteit en op het riool. Ga zo maar door.
Heeft u uw woning verbouwd of uitgebreid zijn er twee kwesties waarop u moet letten als u daarover een verklaring afgeeft. Als voor deze verbouwingen en uitbreidingen een bouw- of omgevingsvergunning van de (deel-) gemeente vereist was, moet u die wel in uw bezit hebben. Het gebeurt weleens dat iemand een pand of flat met dakterras koopt, waarvoor geen vergunning was afgegeven, terwijl die wel nodig was. Koper kon toen het terras verwijderen en verkoper draaide op voor een schadevergoeding. Dat geldt voor alle verbouwingen en uitbreidingen, zoals serre, garage, balkon en dergelijke. Gelukkig zijn er ook situaties waarbij een gemeente in plaats van de destijds niet verleende vergunning de nieuwe situatie legaliseert en koper de uitbreiding niet hoeft af te breken.
Bij flats is met verbouwingen en uitbreidingen nog iets anders aan de hand. Er bestaat namelijk een wettelijke plicht om (ingrijpende) verbouwingen te melden aan de Vereniging van Eigenaars (VvE), zie wetsartikel BW 5:119. Deze meldplicht aan de VvE bestaat omdat de VvE bij flinke veranderingen aan de flats in staat is de opstalverzekering daarop aan te passen of dat de flateigenaar zelf een aanvullende (eigenaren) verzekering daarvoor afsluit. De rechtbank Amsterdam deed in zo’n kwestie een uitspraak op 30 december 2013, RBAMS:2013:9042.
Dus verkopers: zorg voor een goede documentatie van uw huis of flat: vergunningen, garantiebewijzen, kopie polissen, OZB-aanslagen, bouwtekeningen en eventuele vergunningen. Organiseer uw zaken goed, ook bij kopers die haast hebben. Want, snelle kopers zijn meestal snelle klagers!
