Bij het kopen van een huis of flat moet u op veel zaken letten, ook op zaken waarvan u geen verstand heeft. Natuurlijk kunt u voor vele aspecten van het kopen van onroerend goed specialisten inhuren: notaris, makelaar, aannemer, loodgieter, hypotheekadviseur. Vooral op het bouwkundige vlak maken kopers veel fouten, vaak omdat hun adviseur niet bekwaam is. Dus ben kritisch op wie u inschakelt.
Het beoordelen van de vele verschillende bouwkundige onderdelen van een woning is moeilijk en is een vak apart. Uw makelaar heeft weliswaar enige kijk op de bouwkundige staat van een huis of flat, maar is zeker geen bouwkundig adviseur. Een bouwkundig rapport dient ervoor om u goed inzicht te geven of alle onderdelen en apparaten in orde zijn, of niet. En, zijn ze niet (helemaal) in orde kunt u daarmee rekening houden bij de koopprijs en eventueel te verwachten kosten.
Kopen met een ontbindende voorwaarde dat herstelkosten van bouwkundige gebreken aan de woning niet meer dan bijvoorbeeld vijf duizend euro bedragen komt voor. Om dit bedrag te kunnen vast stellen schakelt u een bouwkundig adviseur in. Dat deden kopers in Zuid-Holland en de adviseur meldde dat het rieten dak in redelijke conditie was, zonder een bedrag voor kosten op te nemen. Daarom deed de koper geen beroep op de ontbindende voorwaarde. Tot het moment dat het woonhuis geleverd was en bleek dat het rieten dak flink lekte. Dus een grote kostenpost, die de bouwkundige vantevoren had moeten opgeven. Nu hij dat niet gedaan heeft, was hij onzorgvuldig en moet hij van de rechter een behoorlijk deel van de herstelkosten betalen. Rechtbank Rotterdam, 16 januari 2014 RBROT:2014:162.
Andersom kan natuurlijk; de verkoper heeft een bouwkundig rapport van een pand en houdt dat achter voor de koper. Eigenaars van een woning zagen de verbouwing niet meer zitten en namen de benen halverwege de verbouwing, betaalden hun hypotheekkosten niet meer. De bank ging over tot verkoop van deze ‘afbouwwoning’. Kopers konden het pand niet vantevoren betreden om het goed te bekijken. Na de levering van het pand bleek dat de verbouwingen desastreus waren uitgevoerd en dat het opnieuw uitvoeren daarvan en de verdere afbouw heel veel geld zou kosten. Kopers wilden van de koop af en daagde de bank voor de rechter, zeker toen ze er achter kwamen dat de bank een bouwkundig rapport met een kostenraming van 100 duizend euro niet overhandigd had. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ontbond op 30 januari 2014 (GHARL:2014:516) de koop wegens ‘dwaling’ van de kopers.
Verkoper moet immers alles wat hij van een pand weet of kan weten melden aan een koper. Daarentegen moet koper zoveel mogelijk doen om zoveel mogelijk van een pand te weten komen zo dat hij weet wat hij koopt en geen foute koop doet. Schakel daarom een goede bouwkundige in, waarop u kunt rekenen dat hij alles goed bekijkt. Want bij gebouwen, net zoals in het leven, is niet altijd alles wat het lijkt.
