Als iemand om welke reden dan ook spijt krijgt van de koop van een huis of flat kan hij zonder opgaaf van reden van deze koop af binnen de wettelijke periode bedenktijd die daarvoor staat. Bij ontbindende voorwaarden is dat anders, want wilt u daarmee van de koop af of deze ontbinden moet u dit goed documenteren. Anders kost u dat geld.
Hebben koper en verkoper van een pand of flat overeenstemming bereikt over de koopprijs, over de omschrijving van het gekochte onroerend goed, het tijdstip van overdracht of levering en eventuele ontbindende voorwaarden leggen zij (eventueel met de notaris) dit vast in een koopcontract. In het spraakgebruik genoemd: het ‘voorlopig’ koopcontract, dat overigens minder voorlopig is dan de benaming doet vermoeden.
Ontbindende voorwaarden kunnen over van alles gaan. De meest voorkomende zijn dat koper zijn eigen huis binnen bijvoorbeeld twee maanden verkocht heeft of dat de VvE toestemming geeft aan de koper om zijn intrek te nemen in de gekochte flat (ballotage). Dat een bouwkundige keuring binnen een bepaalde termijn geen vervelende uitkomst geeft, dat er geen sprake is van bodemverontreiniging of een niet gesaneerde ondergrondse olietank aanwezig is. Dat de koper voor een bepaalde datum zijn hypothecaire financiering rond heeft. Ontbinding bij het niet verkrijgen van een hypotheeklening komt u in bijna koopcontracten tegen.
Bij het opnemen van een ontbindende voorwaarde is het belangrijk dat zowel koper als verkoper duidelijk begrijpen wat er bedoeld wordt. Welke uitkomst leidt tot ontbinding en welke niet. Bij de financieringsvoorwaarde is het verstandig een bedrag op te nemen dat koper moet kunnen lenen, eventueel een rentepercentage, met of zonder hypotheekgarantie en de datum waarop deze mogelijkheid tot ontbinding van de koop afloopt.
Kopers moeten niet te gemakkelijk denken over een beroep doen op een ontbindende voorwaarde. Zij moeten zich volledig inspannen om de koop te laten doorgaan en indien ze een beroep op ontbinding doen aan de verkoper alle stukken overhandigen waarmee hij kan beoordelen of u terecht kunt ontbinden. Het gerechtshof Leeuwarden deed op 22 januari 2013 over zo’n kwestie een uitspraak (arrest); nummer 200.097.779/01. Koper deed beroep op ontbinding van de koop omdat hij de financiering niet rond kreeg, dit deed hij op tijd. Koper overhandigde verkoper twee korte brieven van twee financiers. Deze summiere afwijzingen gaven volstrekt geen inzicht in de beweerde onmogelijkheid een financiering te krijgen voor deze aankoop. Dat was fout één. Tijdens de rechtszaak bleek ook nog eens dat koper deze koop ontbond maar bijna tegelijkertijd een andere woning kocht voor ongeveer dezelfde koopsom en deze wel kon financieren. Dat was fout twee.
Het gerechtshof was onverbiddelijk in zijn arrest: koper had onterecht een beroep gedaan op ontbinding van de koop wegens het niet verkrijgen van een passende financiering. Koper moest verkoper 10 procent van de koopsom als contractuele boete betalen, de wettelijke rente hierover en de door de verkoper geleden schade. Dit bleek een fors bedrag, maar koper had beter moeten weten.
