Het opstellen van een koopcontract of de zogenoemde voorlopige koopakte voor een huis of flat vereist kennis van zaken. Eenmaal ondertekend door beide partijen en eventueel de notaris en na de wettelijke bedenktijd voor de koper is dit koopcontract belangrijk. Koper en verkoper moeten zich dan houden aan de voorwaarden en bepalingen van dat contract, zelfs een handige zwager kan daaraan niets veranderen.
In een koopcontract, het kladwerk voor de latere (juridische) leveringsakte, staan veel belangrijke zaken. De omschrijving van het onroerend goed dat u heeft (ver) kocht, de kadastrale aanduiding, perceelsgrootte, de koopprijs, wie de kosten koper betaalt, datum van levering enzovoorts. Ontbindende voorwaarden, die overal over kunnen gaan, maar de meest voorkomende is die voor het niet tijdig kunnen krijgen van een hypotheeklening. Daarvoor spreekt men drie tot vier weken na ondertekening van het contract af.
Een afspraak komt altijd voor: 10 procent waarborgsom of zoals men vroeger zei: handgeld. Het mag ook een (harde) bankgarantie zijn, af te geven of de waarborgsom te storten bij een notaris binnen twee tot drie weken na ondertekening. Spreek een datum af!
Tot zekerheid voor nakoming van de koop stort de koper ten behoeve van de verkoper tien procent van de koopsom bij de notaris of hij geeft bij de notaris een bankgarantie voor hetzelfde bedrag af. En, een harde bankgarantie. In een harde bankgarantie staat dat de bank op eerste verzoek van de begunstigde, in dit geval de notaris namens de verkoper, het bedrag uitbetaalt. In tegenstelling tot een zachte bankgarantie waarbij de bank na het verzoek tot uitbetaling van de notaris aan de koper vraagt of hij het daarmee eens is. Het antwoord kunt u raden: nee dus.
De notaris ziet er op toe dat de waarborgsom of bankgarantie op de afgesproken dag bij hem is aangekomen. Die aankomst bevestigt hij aan de verkoper. Hij bericht de verkoper ook indien dat niet zo is. Verkoper verzoekt koper daarna nogmaals om de waarborgsom of bankgarantie te verzorgen. Gebeurt dit niet, kunt u de verkoop beter ontbinden, want deze slechte start belooft weinig goeds. Deze 10 procent hebt u wellicht op een later tijdstip nodig als de koper op de dag van levering de koopsom niet betaalt of niet komt opdagen, omdat hij de hypotheeklening niet rond kreeg en geen (tijdig) beroep deed op de ontbindende voorwaarde. In uw koopcontract staat op dit alles een boete van 10 procent, inderdaad de waarborgsom. Dan heeft u recht op deze 10 procent, ook als uw schade meer of minder bedraagt. Wilt u de schade vergoed krijgen omdat die hoger is dan de 10 procent had u dat moeten afspreken. Dat is ook het oordeel van de Hoge Raad die in zo’n kwestie deze uitspraak deed op 7 februari 2014, nummer HR: 2014.259. Mijn advies: geef uw sleutels niet af aan koper zonder een goede ‘sleutelverklaring’, die de notaris kan verzorgen, maar zeker niet als de 10 procent niet binnen is.
