Als het goed is, zijn er in de komende tijd meer ondertekende koopcontracten dan in de afgelopen jaren. In het algemeen verwacht men dat het aantal verkochte en gekochte woningen langzaam aan zal stijgen. Reden te meer om nog eens goed te kijken wat u afspreekt in een koopcontract, bijvoorbeeld de 10 procent waarborgsom van de koper.
In de dagelijkse praktijk spreekt men over het ‘voorlopige’ koopcontract, terwijl daar weinig voorlopigs aan is. Ik heb het liever over een koopcontract, het voorwerk tot de uiteindelijke juridische leveringsakte bij de notaris. Een koopcontract kunnen koper en verkoper samen opstellen en ondertekenen, of hun makelaars doen dat; ik geef er de voorkeur aan dat een (kandidaat) notaris dit contract opstelt.
In een koopcontract leggen koper en verkoper vast wat zij zijn overeengekomen. Het woonhuis of de flat met straatnaam, huisnummer, postcode, gemeente, kadastrale sectie, nummer en oppervlakte van de grond of het aandeel in de gemeenschap (VvE). Uiteraard de koopsom k.k. (kosten koper) of v.o.n. (vrij op naam). Datum van levering, datum van ontbindende voorwaarden: voor het niet krijgen van een hypotheeklening, verkoop door huidige woning van de koper, eventuele toestemming van de VvE en de bank (bij overfinanciering verkoper).
Nagenoeg altijd spreken koper en verkoper af dat koper 10 procent van de koopsom als zekerheid dat hij de koop zal nakomen, bij de aangewezen notaris zal storten binnen bijvoorbeeld drie weken na het ondertekenen van het koopcontract. In plaats van deze waarborgsom te storten op de (derden) bankrekening van de notaris kan koper ook een bankgarantie afgeven aan de notaris. Koper krijgt van de notaris een bescheiden rente vergoed over het door hem gestorte bedrag.
Maar, het afspreken van een waarborgsom of bankgarantie op een bepaalde datum is één. Wie houdt in de gaten of dat inderdaad is gebeurd, is twee? Zijn er geen makelaars bij deze (ver) koop betrokken, dient de verkoper dat zelf te doen. Heeft verkoper een makelaar dan is het zijn taak daarop te letten en aan de bel te trekken indien de waarborgsom niet (op tijd) gestort is bij de notaris. Hetzelfde geldt voor het afgeven van een bankgarantie. Let de makelaar niet op en koper neemt de benen zonder een waarborgsom te storten of een bankgarantie af te geven, lijdt verkoper schade. Volgens de rechtbank Rotterdam komt die schade dan voor rekening van de makelaar, het was immers zijn taak om in de gaten te houden dat koper zijn afspraken nakwam. Zie RBROT:2013:6460.
Bij bankgaranties moet u dubbel opletten. Er bestaan namelijk zachte en harde bankgaranties. Een bank moet een harde op eerste verzoek van verkoper uitbetalen, bij een zachte zal de bank eerst aan de koper vragen of hij het goed vindt dat de bank de bankgarantie uitkeert aan verkoper. U voelt wel aan, dat dit fout loopt.
In de praktijk merk ik dat een notaris het storten van de waarborgsom en het ontvangen van de bankgarantie goed in de gaten houdt. En, een tijdige ontvangst of niet daarvan meldt aan verkoper.
