Zoekende kopers en huurders van woningen en bedrijfsruimten spreken nog al snel over een ‘koopoptie’ die zij denken te hebben. Er bestaat een groot verschil tussen een aanbiedingsplicht als de eigenaar wil verkopen en een huurder die het recht van koop of een ‘right of first refusal’ heeft. Plus dat de waarde van een pand waarop zo’n recht rust een waardedaling ondergaat.
Aspirantkopers gaan er snel van uit dat zij een koopoptie van bijvoorbeeld tien dagen gekregen hebben van de verkopende makelaar omdat zij die tijd nodig hebben om te beslissen. Maar een koopoptie is feitelijk een recht van koop dat ligt bij de koper. En dat wordt meestal goed en schriftelijk vastgelegd, daarvan is bij een uit de losse hand gegeven extra bedenktijd niet het geval en zal moeilijk staande blijven in een oplevende markt waarin kopers weer boven de vraagprijs betalen.
Toen de overheid besloot dat de woningcorporaties veel van hun huurwoningen moesten verkopen, legden velen dat uit als een eerste recht van koop voor alle huurders, maar dat bleek tegen te vallen. Corporaties begonnen aarzelend te verkopen, maar nu gedwongen door de afgelopen crisis komt de verkoop op stoom. Zij het, dat door de korting die zij huurders op de koopprijs verlenen, de corporaties een aanbiedingsplicht bedingen als de koper weer wil verkopen. In dat geval is de corporatie de eerste koper tegen een prijs die onder de vrije verkoopprijs ligt. Afgezien van mijn mening hierover, betekent dit wel een waardevermindering van de woning. Bij echtscheidingen waarbij de andere partner in de woning blijft wonen is deze aanbiedingsplicht aan de corporatie meestal niet van toepassing, bij een verkoop daarna weer wel. Bij een echtscheiding volgt een boedelverdeling, waaronder de woning. Dan hoop ik dat die aanbiedingsplicht goed is vastgelegd in de leveringsakte. Want dan dient de vertrekkende partner zich neer te leggen bij de lagere taxatie in verband met de aanbiedingsplicht, vindt de Rechtbank Midden-Nederland, 8 mei 2014 nummer RBMNE:2014:1600.
Huurders van woningen en bedrijfspanden die van de verhuurder een kooprecht gekregen hebben kunnen dat recht niet aan een opvolgende huurder overdragen als dat niet in de beschrijving van dat recht tot koop is vastgelegd.
Het eerste recht van koop of right of first refusal vereist een schriftelijk stuk, een notariële akte of onderdeel van een huurcontract. Belangrijk is vast te leggen wie de eerste actie onderneemt: wie bepaalt of er ge-/verkocht gaat worden: de huurder of de eigenaar en zijn erfgenamen? Of, is het recht van beperkte duur of onbepaalde tijd, of slechts gedurende de looptijd van het huurcontract. Spreekt u nu al een koopprijs af? Of laat u bij het gebruikmaken van het recht het pand taxeren? Zo ja door wie? En welke prijs: in verhuurde staat, casco zonder verbeteringen die de huurder heeft aangebracht, de woz-waarde, de lege vrije verkoopwaarde? Ook bij erfpacht komen deze rechten van koop voor. Maar, ook bij buren, die hun buurpand graag willen kopen, omdat dit maar één keer te koop is.
