Onverwachte financiële tegenvallers zijn een grote zorg voor mensen, in het bijzonder voor eigenaars van huizen en appartementen. En, terecht is het een zorg, want tegenvallers kunnen grote gevolgen hebben tot verkoop van uw woning aan toe. Daarom is het verstandig om u goed te verzekeren en geld opzij te leggen voor kosten van groot onderhoud aan uw woning, die onherroepelijk een keer komen.
Een huiseigenaar dekt risico’s van brand en storm af via een opstalverzekering en inboedel tegen brand, diefstal en dergelijke via een inboedelverzekering. Voor wettelijke aansprakelijkheidsrisico’s (WA), zoals een dakpan die op iemand zijn hoofd belandt, via een WA-verzekering huiseigenaren, die ook vaak is gecombineerd met de opstalverzekering.
Een eigenaar van een appartement is lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE) en deze VvE verzekert het gehele pand via een opstalverzekering tegen brand- en stormschade. De flateigenaar verzekert zijn eigen inboedel en eventueel een zeer dure inrichting apart.
In een VvE lopen eigenaren van appartementsrechten nog een groot risico. Namelijk de kans dat zij bij een grote kostenpost voor groot onderhoud een extra bedrag op tafel moeten leggen, omdat de VvE niet voldoende geld in kas heeft, dus geen reserves heeft opgebouwd. Hierbij moet u denken aan de vervanging van de lift, de vernieuwing van de dakbedekking, vervanging van de gezamenlijke CV-ketel, hydrofoor en luchtverversingsapparaten. Maar ook bij oude panden de vernieuwing van de fundering en alle kozijnen, ramen en deuren. Dit zijn grote kostenposten die de VvE niet kan betalen uit de maandelijkse servicekosten die de leden betalen. Sinds jaren zijn VvE’s verplicht een meerjarenonderhoudsplan op te stellen en daarvoor ook geld te reserveren. Vooral over de grootte van die reserves bestaan veel vragen. Een lezer stelde me daarover vragen en dat is de aanleiding tot deze rubriek geworden.
De Rijksoverheid geeft in haar informatie over dit onderwerp weinig duidelijkheid. VvE Belang adviseert om een reserve van twee procent van de herbouwkosten (opstalverzekering) als doel van de reserves te hanteren. Dus als de herbouwkosten van een flatgebouw met 15 appartementen 7,5 miljoen euro bedragen moet de VvE bijvoorbeeld binnen 10 jaar een reserve groot onderhoud opbouwen 150 duizend euro. En, de VvE dient ook na die 10 jaar te zorgen dat de reserves op dat niveau blijven, eventueel verhoogd met de bouwkostenindex. Omdat velen twijfelen over de noodzakelijke hoogte van deze reserves heb ik de kosten van vervanging en herstel in het kader van groot onderhoud van een pand met 15 appartementen op een rij gezet. Daaruit blijkt dat als ik de kosten die ik eerder noemde, met uitzondering van fundering en alle ramen en kozijnen, optel ik ongeveer uitkom op het advies van VvE Belang: 2 procent van 7,5 miljoen euro is 150 duizend euro. Die kosten te weten komen lijkt moeilijker dan het is, daarvoor heeft u geen dik en duur rapport nodig. De kosten van deze elementen van een gebouw zijn redelijk eenvoudig te achterhalen, wellicht kan een vaste aannemer u helpen.
