Het verkopen van leeggekomen huurwoningen noemt men ‘uitponden’. Woningcorporaties en andere eigenaren van huurwoningen verkopen graag aan zittende huurders, maar als die niet willen kopen en verhuizen komt de leeggekomen woning vaak in de verkoop. Bij het kopen van een voormalig verhuurd huis moet u op een aantal zaken letten.
De te koop aangeboden huurhuizen zijn nagenoeg nooit de jongste, de bouwjaren variëren regelmatig van 1920 tot 1970. Dat betekent dat u aan de bouwkundige staat van die huizen veel aandacht moet geven. Een bouwkundige keuring door uw makelaar of een belangenorganisatie van huiseigenaren (www.veh.nl) is zeker geen luxe. Houd in de gaten dat een taxatierapport ten behoeve van uw aanvraag van een hypotheeklening geen bouwkundige keuring bevat, maar een algemene indruk van de bouwkundige staat.
Het gerechtshof te Amsterdam deed onlangs een uitspraak (arrest) over een schadeclaim van een koper tegen de verkoper inzake na de levering geconstateerde bouwkundige gebreken aan het huis. Voor de liefhebbers: LJN: BY2322.
Koper was een particulier en de verkoper was een beleggingsmaatschappij. Het bouwjaar van het huis is 1927 en de beleggingsmaatschappij heeft de woning nooit zelf bewoond en altijd verhuurd. Bij de koop gebruikte men een koopcontract van de NVM en die bevat standaard het conformiteitsartikel: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.’ De koper constateerde gebreken aan de elektrische installatie en aan de badkamer. De rechter oordeelde op basis van dit artikel dat verkoper aansprakelijk was voor de kosten om deze gebreken te verhelpen (18 duizend euro).
Verkoper accepteerde dit niet en stapte naar het gerechtshof. En, de raadsheren (m/v) van dit hof oordeelden anders, verkoper hoefde niets te betalen en koper kreeg een draai om de oren. Want, verkoper had in de koopovereenkomst de zogenaamde ‘ouderdomsclausule’en de ‘niet-zelfbewoningsclausule’laten opnemen. De ouderdomsclausule bepaalt dat een koper bij een ouder huis minder eisen mag stellen aan de kwaliteit dan bij nieuwgebouwde huizen. Via de niet-zelfbewoningsclausule stelt verkoper niet op de hoogte te kunnen zijn van eventuele gebreken omdat hij de woning nimmer zelf bewoond heeft. Deze twee clausules hebben een eigen werking die u mag los zien van de gebruikelijke garanties die een verkoper aan een koper via het koopcontract geeft. Het hof vond dat de koper door de twee bewuste clausules gewaarschuwd moest zijn en wellicht een bouwkundige keuring moest laten uitvoeren. Nu hij dat niet gedaan heeft, komt de schade voor zijn rekening.
Hiermee wil ik u niet afschrikken om een voormalige verhuurd huis te kopen, maar ik adviseer u wel om u goed te laten begeleiden. Overweegt u om een huurhuis of gewoond bestaand of nieuwbouw huis te kopen, ga dan eerst bij een (hypotheek-) bank langs. En realiseer u dat de Nationale Hypotheekgarantie waarmee u eenvoudiger en goedkoper een lening kunt krijgen per 1 juli 2013 verlaagd wordt. Hij gaat van 320 duizend euro naar 290 duizend euro. Dat betreur ik, want een verlenging van het huidige bedrag is goed voor de woningmarkt.
