Meer dan 30 jaar geleden werd afgeschaft dat een makelaar zowel de verkoper als de koper van een huis een nota mocht sturen. Deze tweezijdige courtage die buiten Amsterdam veel voorkwam, verviel en slechts de eenzijdige courtage, waarbij alleen de opdrachtgever z’n makelaar betaalde, bleef bestaan. Dat dacht ik tot ik onlangs een kwestie tegenkwam waarbij een makelaar in ‘t Gooi het toch een keer probeerde, met een huurhuis.
Het was een merkwaardige gang van zaken dat een makelaar zijn beloning of courtage in rekening mocht brengen bij zowel koper als verkoper terwijl hij slechts de opdracht van een van beiden kreeg. Ten tijde van de fusie van de makelaarsvereniging NBM en de Amsterdamse MVA tot de huidige makelaarsvereniging NVM meer dan 30 jaar geleden schaften de makelaars deze tweezijdige courtage af. Het is veel duidelijker voor wiens belangen de makelaar optreedt als zijn opdrachtgever zijn honorarium betaalt: koper of verkoper. Per slot van rekening is hij aansprakelijk voor het goed laten verlopen van een koop- of verkooptransactie namens zijn klant. Hij kan niet voor beiden aansprakelijk zijn.
Verhuurt een makelaar voor een eigenaar een huis of flat of hij zoekt er een en huurt die aan voor een huurder, kan de makelaar zijn opdrachtgever, mits overeengekomen, een nota zenden. Maar, hij kan niet zowel verhuurder als huurder (ver)huurcourtage in rekening brengen. Hij wordt immers door zijn opdrachtgever betaald: meestal een maand bruto huurprijs plus btw.
De kantonrechter in Amsterdam behandelde in dit kader een boeiende kwestie en deed daarin ook uitspraak op 13 maart 2013, nummer 1363784 CV EXPL 12-21510. Iemand zocht namelijk een huurwoning in Amsterdam en bezocht daartoe een website. Op deze website werd een passende huurwoning aangeboden en men verwees de geïnteresseerden door naar de makelaar/beheerder in ’t Gooi. Men sloot een huurcontract waarin stond dat de huurder voor het bemiddelingswerk van de makelaar een courtage van 1.666 euro moest betalen en dat deed de huurder. Huurder realiseerde zich achteraf dat in dit geval de makelaar door de eigenaar/verhuurder werd betaald en dat hij hem ook weer betaalde, dus dubbel. Huurder wilde zijn geld terug en stapte naar de rechter. Deze gaf huurder gelijk en de makelaar moest het betaalde bedrag met rente en kosten terugbetalen. Want stelde de rechter: indien een makelaar namens zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van beiden is een natuurlijk persoon die niet als bedrijf handelt, mag de makelaar geen courtage in rekening brengen bij de huurder, als het gaat om een zelfstandige woning. Daarbij wees de rechter op de artikelen 7: 264 en 7: 714 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Op de eerste plaats ging het hier over tweezijdige courtage die verboden is, maar ook over de wettelijke bescherming van huurders in een land waar altijd een tekort is aan huurwoningen. De wet wil voorkomen dat professionele verhuurbureaus alleen woningen verhuren aan huurders die courtage of erger nog sleutelgeld betalen.
