Eigenaren van flats of appartementen in de vorm van appartementsrechten zijn automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars van dat gebouw. Hun rechten en plichten liggen vast in de splitsingsakte of het splitsingsreglement, hun privé-eigendom en de gemeenschappelijke ruimten van de VvE staan op de splitsingstekening. Dit zijn belangrijke stukken. Daarnaast bestaan er ook VvE’s met een huishoudelijk reglement, dat een beperkte werking heeft.
Rechten en plichten in de splitsingsakte binden kopers en eigenaren van appartementen, het is een schriftelijk stuk dat is geregistreerd bij het kadaster en daar is op te vragen, tezamen met de splitsingstekening. In zo’n akte komt u tegen welk aandeel u van het gehele pand van u is, hoeveel stemmen u kunt uitbrengen in de eigenarenvergadering, welk aandeel u in de kosten van de VvE moet betalen, of er een vorm van ballotage is voor nieuwe bewoners. Welke kosten aan het gebouw voor de VvE zijn en welke voor u zelf. Ook of er verbod is op verhuur van de flats, dit komt niet zoveel voor. En, bijna standaard een verbod tot het hebben van parket- of andere harde vloeren.
In een huishoudelijk reglement (HHR) of huisregels regelt de VvE zoals de naam aangeeft zaken van huishoudelijke aard. Wanneer en waar het vuilnis buiten te zetten, tijdens welke uren er geen sprake kan zijn van geluidsoverlast van mensen en dieren. Waar nieuwe naamplaatjes voor de voordeur te bestellen, over het wel of niet plaatsen van fietsen in het pand en dergelijke.
Een lezer uit Almere vroeg mij of het juist was dat in het HHR van een VvE waar hij een flat bezit, staat dat er voor nieuwe bewoners een minimum leeftijd van 35 jaar geldt. Want hij wil deze flat tijdelijk verhuren tot er een verkoop mogelijk was aan een huurster van 32 jaar. Zo’n leeftijdsgrens is nou precies die een HHR niet mag regelen, deze minimum leeftijd had in de splitsingakte moeten staan, want die heeft invloed op het ‘genot’ van de eigenaar van deze flat. Dus de leden van de VvE zijn er niet aangeboden.
Een andere lezer uit Rhenen beklaagde zich er over dat ‘zijn’ VvE in het HHR had opgenomen dat men had gekozen voor elektrisch koken en verwarmen en dat daarom alle nieuwe eigenaren van gas op elektra moeten overschakelen. Ook zo’n voorschrift kan men niet via een HHR regelen, zo’n plicht hoort thuis in de splitsingakte en deze VvE kan deze eis niet stellen aan nieuwe eigenaars.
Een HHR kan men eenvoudiger in een eigenarenvergadering vaststellen dan een wijziging van de splitsingsakte doorvoeren, het is ook veel goedkoper. Maar ter bescherming van de kopers en eigenaren horen vele bepalingen niet thuis in een HHR.
Een ding hoeft u helemaal niet te regelen en dat is de zogenaamde short-stay verhuur, voor weekends of een week aan toeristen. Want gemeenten en rechters hebben daar een stokje voor gestoken. Zes maanden huur vindt men in het algemeen acceptabel.
