Om snel en grofweg de waarde van een huis of appartement te bepalen vermenigvuldigen mensen de oppervlakte van de woning met een bedrag per vierkante meter. Het bedrag per vierkante meter en het aantal vierkante meters zijn belangrijk, maar voor een echte taxatie tellen meer zaken mee. Over de woonoppervlakte is echter tegenwoordig veel te doen.
Vóór een makelaar die lid is van de beroepsvereniging NVM of VBO een woning te koop zet of op een bekende website plaatst, zoekt hij vele zaken uit. Laat goede foto’s maken. En, laat een bouwkundige een platte grond tekening maken van de woning met daarbij een correcte meetstaat van de oppervlakte. Hij wil namelijk niet dezelfde fout maken als zijn collega die op 11 september 2013 (RBDHA:2013:13307) door de rechtbank Den Haag werd veroordeeld. Deze makelaar-verkoper moest een schadevergoeding betalen omdat de door hem verkochte woning 10 vierkante meter kleiner was dan hij beweerde. Hij had dit kunnen voorkomen door de zogenaamde meetinstructie van de NVM en VBO te gebruiken. Ik noemde deze rechterlijke uitspraak ook al in mijn rubriek van 8 januari 2014.
Deze meetinstructie is gebaseerd op de norm van het Bouwbesluit: NEN 2580. Deze meetmethode moet duidelijkheid geven over de juiste oppervlakte van een huis of flat, dus geen natte vinger meer.
De NEN-norm 2580 kent een drietal soorten oppervlakten: de gebruiksoppervlakte (GO) wonen, de bruto vloeroppervlakte (BVO) en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimten (GOOI).
De GO is de meest zuivere opmeting, waarbij trapgaten van meer dan 4 M2 worden afgetrokken, ook leidingschachten, nissen, liftschacht en grote vides. Hierbij tellen slechts oppervlakten met een hoogte van twee meter en meer.
De BVO is de ouderwetse lengte maal breedte – oppervlakte van flats en huizen per verdieping. De GOOI gaat over bergingen, fietsenstalling, garage en bergzolder, balkons, terrassen.
Bij ons op kantoor wordt nogal eens gemopperd over deze NEN-norm. Huizen en flats zijn de laatste jaren nog al ‘gekrompen’, zegt men. Bijvoorbeeld een of meer kamers in de woning zijn 1,90 meter hoog en halen daarmee niet de minimale 2 meter van de norm. Daarmee vallen deze dure vierkante meters niet onder de woonoppervlakte (GO) maar onder de veel goedkopere overige inpandige ruimten (GOOI). Zelfs zo grof dat een woonhuis in het chique hoofdstedelijke Oudzuid geen 500 M2 oppervlakte meer meet maar 375 M2 GO. En, een appartement in een monumentaal grachtenpand van 100 M2 met een plafondhoogte van 1,90 meter NUL M2 (GO) meet, en daarmee via een NVM en VBO makelaar onverkoopbaar zou zijn.
Dit komt des te pijnlijker naar voren bij woningen die jaren geleden verkocht zijn met een bepaalde woonoppervlakte (maal een prijs per vierkante meter). Deze eigenaren zullen op hun neus kijken als zij verkopen met een (veel) kleinere woonoppervlakte maal een prijs per vierkante meter. Houd daarmee dus goed rekening mee en laat u niet verleiden tot het gebruiken van de ouderwetse oppervlaktemeting. Want dat kan ook u vervelend opbreken als de koper daarop terugkomt.
