Onder toeziend oog van een notaris maken koper en verkoper allerlei afspraken. Zij leggen die vast in de ‘voorlopige’ koopakte en de latere leveringsakte. Soms tekenen zij na de leveringsakte nog een akte voor het vestigen van een kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid. Maar, die hoeven later niet altijd bindend te zijn.
Toekomstige klagers vormen de grootste schrik van plannenmakers, ontwikkelaars en bestaande bedrijven. Denk aan woningen bouwen aan het water tegenover een onderdeel van de haven van Rotterdam, of in het Amsterdamse havengebied nabij een groot sojaverwerkend bedrijf. Of in en nabij bedrijventerreinen, maar ook (plattelands) woningen tussen agrarische gebieden in de provincie. Maar ook bij het Amstelstation waar grote flatgebouwen zijn gebouwd met kantoortorens ernaast. Ik verzeker u dat als koper bij zijn koop niet afziet van zijn recht om bezwaar tegen wat dan ook in te dienen, de zaak uit de hand loopt. Maar dan moet de notaris wel zo’n beding goed formuleren en uitleggen aan de niet juridisch geschoolde koper, dit laatste heet ‘Belehrungspflicht’.
Als een koper belooft iets niet te doen, zoals het niet bezwaar maken tegen uitbreiding van een naastgelegen bedrijf, tegen die nieuw te bouwen kantoortoren, of tegen stank- en geluidsoverlast van bestaande nabij gelegen bedrijven, gebeurt dit via een kwalitatieve verplichting of een erfdienstbaarheid. Het luistert zeer nauw dat zo’n beding volledig en duidelijk geformuleerd wordt, omdat dit beding een koper ‘monddood’ maakt.
Op 14 november 2012 deed de rechtbank Den Haag daarover een interessante uitspraak; voor de liefhebbers: nr 416902/HA ZA 12-471. De koper van een stuk grond met woonhuis naast dat van verkoper heeft een monddoodclausule getekend ten gunste van verkoper. Ze ruziën over meer kwesties; ik beperk me tot deze clausule. Daarin staat: ‘ten laste van het andere perceel de kwalitatieve verplichting gevestigd om geen bezwaren te maken tegen een toekomstige uitbreiding van het bedrijf van verkoper, noch tegen op basis daarvan door verkoper aan te vragen vergunningen en toestemmingen, voor zover daartegen een rechtsgang openstaat. Bij niet-nakoming van deze verplichting is een boete verschuldigd van 100 duizend euro.’ Koper wil op zich deze afspraak wel nakomen maar hij wil niet dat zijn rechtsopvolgers als hij wil verkopen, daaraan ook gebonden zijn. Een andere koper kan zo’n beding als nadelig en waarde verlagend zien.
De rechter tikte eerst de notaris op zijn vingers: hij had de koper niet voldoende uitgelegd wat een en ander zou betekenen. De notaris was zijn Belehrungspflicht niet nagekomen. Ten tweede had het beding veel ruimer en concreter geformuleerd moeten zijn; een koper heeft er recht op te weten waartegen hij geen bezwaar mag maken. Dus de rechter betwijfelde of dit beding bij gebruik ervan overeind blijft en hij verklaarde het niet van toepassing op de rechtsopvolgers van de huidige eigenaar. Die kan dus vrijelijk verkopen. Het recht tot bezwaar maken tegen wat dan ook is terecht beperkt tot de direct belanghebbenden, maar volgens de rechter druist het bij voorbaat opgeven daarvan in tegen de Grondwet en het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens.
