In de praktijk komt u gezamenlijke schuttingen, hagen tussen tuinen en funderingen tegen. Die zaken zijn gemeenschappelijk eigendom van de aan elkaar grenzende eigenaren. Zij maken er gezamenlijk gebruik van, betalen de kosten van onderhoud en aanleg gezamenlijk en lopen ook samen de risico’s. Dat heet mandeligheid; echt een onderwerp voor de zomer.
De wettelijke basis voor mandelige zaken vindt u in het Burgerlijk Wetboek (BW) artikel 5: 60. De tekst daarvan luidt: ‘Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers (kadaster).’
Het gaat over een speciale vorm van gemeenschappelijk eigendom van bijvoorbeeld een gezamenlijke muur. Dat kan zijn een gezamenlijke zijgevel, maar ook de gezamenlijke muur of schutting, haag tussen twee tuinen. Gezamenlijk hebben de twee eigenaren de eigendom, betalen samen de kosten van onderhoud en vernieuwing, meestal ieder de helft. In oudere binnensteden komen nog wel oudere funderingen tegen die ook mandelig zijn. Twee zijgevels van panden rusten op dezelfde fundering, vernieuwing daarvan komen voor gezamenlijke rekening van deze beide eigenaars.
Vanuit Almere bereikte mij berichten dat men daar tegen praktische problemen aanloopt bij mandelige parkeerterreinen, groen en waterpartijen nabij woonerven. Bij parkeerplaatsen is het niet duidelijk wie waar mag parkeren, de NL-er zet z’n auto nu eenmaal graag dicht bij zijn huis. En, het uivoeren en betalen van gezamenlijk onderhoud aan die parkeerplaatsen vlot ook niet erg. Ja, deze problemen had ik ook wel kunnen voorspellen. Zie ook www.mandeligheid.nl.
In het onroerend goed geldt: wat apart kan moet apart, alleen gezamenlijk als het niet anders kan. Een oud gezegde luidt niet voor niets: samen goed is armoed.
Mandeligheid tussen twee eigenaren voor een muur, haag of fundering leidt in de meeste gevallen niet tot problemen. Maar bij parkeerterreinen, waterpartijen en groengebieden lijkt mij een andere juridische constructie een veel betere oplossing. Nee, geen beheer- of exploitatievereniging want daarvan hoeft iemand niet verplicht lid te zijn.
Dan zijn er nog twee oplossingen de Vereniging van Eigenaars (VvE) en de coöperatieve exploitatievereniging of coöperatie. Van beide worden de leden verplicht lid bij aankoop van een woning, parkeerplaats of van gezamenlijk groen of water. Ik heb het al elders in ons land geadviseerd om een gebied tussen een blok woonhuizen om te vormen tot een VvE. Kopers van een woonhuis dienen dan ook een appartementsrecht te kopen. Het appartementsrecht kan bestaan uit een parkeerplaats of een recht op het terrein te parkeren, deze koop leidt tot een verplicht lidmaatschap van een VvE. De VvE kent een goede bestuursstructuur, tevens vereisten voor financiële gang van zaken en verslaglegging en de plicht tot het vormen van financiële reserves en een onderhoudsplan. Iets ouderwetser maar zeker bruikbaar is de coöperatie waar men dan een lidmaatschap verwerft dat recht geeft op bijvoorbeeld parkeren van één auto op het bewuste terrein.
