De Nederlandsche Bank (DNB) bij monde van haar baas Klaas Knot waarschuwde begin deze week weer eens voor de kwetsbaarheid van de koopwoningmarkt. Voor de zoveelste keer bazuinde hij dat de prijzen zullen zalen. Dat hij daarmee het sentiment van deze markt beïnvloedt en zo probeert zijn eigen crisis te veroorzaken, boeit hem kennelijk niet. Waar was de DNB overigens met haar waarschuwingen voor de vorige crises?
Na het Belastingplan 2000, dat niet echt een groot succes was, lijden veel spaarders in ons land omdat zij Inkomstenbelasting (IB) moeten betalen over een rendement dat zij niet ontvangen. Spaarrente is nul en sommigen betalen negatieve rente over hun gelden. Bizar.
Nu wil Knot de overspannen koop- en huurwoningmarkt aanpakken door een nieuw belastingexperiment. Aftrek hypotheekrente afschaffen, koopwoning in box 3, beide bij de IB, de jubelton afschaffen bij de Schenkingsbelasting, de vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters afschaffen. Ik denk dat politiek Den Haag verstandiger is dan hij, want anders kan het sentiment op de koopwoningmarkt en onze economie flink omslaan.
Ik schreef al op 10 augustus 2021 dat bijbouwen van huur- en koopwoningen de belangrijkste maatregel is om het woningtekort te bestrijden.
Fiscale kunstgrepen passen in een virtuele kijk op de wereld welke de landelijke politiek eigen is. Knot blijft overigens wel zijn afkomst trouw, toen de minister van Financiën hem benoemde was hij namelijk ambtenaar op datzelfde ministerie.
De DNB is al lang geen Bank meer, maar een toezichthouder op banken, pensioenfondsen en -verzekeraars. De beslissingen over alle monetaire kwesties van ons land: rente, euro en inflatie zijn genomen door de Europese Centrale Bank – ECB. En als ik terugkijk tot 1978 zie ik de koopwoningcrisis 1978 – 1984, de bankencrisis 2008 – 2014, de calamiteiten rond de ABN Amro, DSB-bank, pensioenverzekeraars (Conservatrix) en -fondsen, in 2000/2001 het knappen van de ICT-zeepbel, de krach van de IJslandse banken. Toen was de DNB muisstil, geen waarschuwingen vooraf. En, dan nu bijna ieder jaar waarschuwen voor een koopwoningcrisis maakt de DNB niet geloofwaardig.
DNB is niet enige die jaarlijks foetert op het koopwoningbezit in ons land. De ECB, het IMF, de OESO, de Europese Commissie doen op afstand van harte mee. Alsof er geen andere landen zijn waarover zij zich grote zorgen moeten maken.
Per het 2e kwartaal 2021 bedroeg de totale hypotheekschuld in ons land 765 miljard euro. Er zijn 5 miljoen koopwoningen in ons land, stel dat deze gemiddeld (conservatief) 300.000 euro waard zijn. Dan is de waarde van al die woningen 1500 miljard euro. Voor een bankier moet dat een goede risicoafweging zijn.
De laatste 20 jaar hebben de banken gemiddeld circa 1000 keer per jaar een koopwoning geveild (executie) omdat de eigenaar zijn hypotheekaflossing/rente niet kon betalen. Ik daag u uit om deze 1000 keer af te zetten tegen de 5 miljoen koopwoningen. Dat percentage risico is dan erg laag.
Terug naar de fiscaliteit van de koopwoning. Nu is het zo dat eigenaren hun hypotheekschuld in 30 jaar moeten terug/afbetalen. De verkoopwinst van hun verkochte woningen moeten zij gedeeltelijk gebruiken ter financiering van hun hypotheeklening. Anders is de betaalde rente over dat bedrag niet aftrekbaar. Eigenaren van huizen en appartement tellen het Eigenwoningforfait bij hun inkomen, dit is progressief: naar mate de woning duurder is, stijgt het tarief. De jubelton die oudere generaties kunnen schenken is een aardige demping van de absurde tarieven van de Schenkings- en Erfbelasting in ons land, want zulke vermogensoverdrachten zijn goed voor onze economie.
Knot waarschuwt tegen aflossingsvrije hypotheekleningen. Daarin kan ik hem volgen, niet aflossen is een te groot risico. Ik denk dat hierbij een percentage van 50 procent realistisch is: men hoeft dan niet af te lossen tot 50 procent van de waarde van de woning.
Om de koopwoningmarkt te beschermen moet Knot nu pleiten voor het verhogen van het niveau van de Hypotheekgarantie. Deze bedraagt per 1 januari 2022 (slechts) 355.000 euro, dit maakt het tot een onpraktisch instrument. Verhoog dit bedrag tot minimaal 500.000 euro dan kan men in gebieden waar de markt erg verhit raakt, ook hiervan profiteren en risico’s waartegen Knot waarschuwt werkelijk bestrijden.
